我從事投資已經兩年多時間
剛開始逼著自己在短時間內接觸大量投資工具與管道，透過小額度的學費與投資練習，後來發現自己仍是屬於保守型的投資者所以選擇以房地產為主要發展基礎
房地產投資關鍵有兩個人很重要:
一、房仲；房仲是你是否可以買到投資物件的關鍵，市場上所有投資Apple物件都是由房仲提供的，個人很難從網路平台上找到真的投資物件，原因很簡單，好物件好賣成交馬上有服務費，所以第一時間好物件很快就被關注且成交，至於那些開價過高、地區太遠或者屋主無法讓步的物件才會登在網路平台展示，因此房仲是一個很重要的關鍵。朕不給你的不到。之後再補充我的房地產投資過程-房仲篇
二、銀行；銀行是影響房地產投資、融資的重要單位，房貸成數與物件市價他說的算!因此，房子要貸好貸滿條件很重要，以投資來說越少的自備款你才可以買的游刃有餘，至於如何貸好貸滿貸到你滿意的金額，同樣的之後會再補充銀行篇。
今天要談的關於銀行房貸年限問題，
還記得上個月有篇報導斗大的標題是這樣寫的"他30年房貸拼命繳完 2年後卻過世"
https://news.tvbs.com.tw/fun/908932
看到這則新聞我第一時間感覺，主導議題的意識很重!!
我們來討論20年放貸與30年、40年房貸的優劣!
房貸是槓桿的好工具
以投資角度來說，無論是房地產或是各項其他槓桿投資項目，之所以稱為槓桿就是利用時間換取空間，用小資金或時間換取更大的報酬或融資條件。今天我要存一百萬要三五年，但從銀行融資一百萬可能只要一個月時間，若一個好的標的出現時絕對是透過融資方式進行投資套利，才能掌握其機會，房地產也依樣道理。
我們一定常聽到跟過去房價比起來，現在已經漲了一兩倍了!以薪水來說真的買不起，假設我手上有一百萬 可以透過貸款買500萬房子，但若是我想著不用銀行錢想要賺到五百萬再來購買，你會發現當你真的存到五百萬時候房價往往已經又上修20%、30%甚至是一倍之多，存錢速度永遠比不上物價上漲速度，由其是房地產。所以房貸絕對是投資自住的好工具!!
貸款成數決定壓力
投資除了重視槓桿之外，再來就是可以貸款額度以房貸來說就是貸款成數。貸款成數越高買房需要的頭期款相對變就低，假設手上僅有一百萬，能少拿出十萬算十萬、少拿五十更好若能都不拿錢出來買房根本連壓力都沒有，房地產投資有句話"買低治百病"原因就在於買再低於市價少拿點頭期款壓力變小當然生活會自在些，所以貸款成數宇額度當然是越多越好。
貸款年限愈長，還款壓力越小
當完成貸款之後，一筆錢除以20 除以30還是除以40比較划算呢? 過去20年房貸是常見的貸款年限，如今推出30年、40年可以將本金還款時間拉長攤提，這是小學數學算的出。儘管多了點利息但壓力真的可以比較小，那怎麼會說三十年房貸壓垮人??其實這都來自於不明朗觀念導致錯誤認知!!
以長遠的投資規劃而言，當還款期間拉長可以得到幾種結果
1.通貨膨脹問題，原本借款1000萬還會是1000萬嗎? 已逐年加劇的通貨膨脹速度來說 未來20年還款的一千萬價值 跟40年後還款的1000萬價值勢必不同
2.房地產仍然是緩漲趨勢。以台灣過去房地產漲跌來看，就算是跌到低谷不用幾年時間很快就會穩甚至比遠本來要高，住的需求永遠都在，再加上通貨膨脹物料上漲、房屋交易仲介服務費一筆一筆加上去，任何人要售屋時絕對不想低於成本，因此房價就算不如過去翻倍漲價，但仍是有小幅度上修機會。大家常說買房養老，若把房地產當作低風險的長期基金來看，著實有他的投資價值。 房子不用出售也能搬錢方式會再與大家分享。
3.房貸從20年變成30、40年等於是用時間換取空間，假設這物件未來有出售考量那不就剛好多了很多時間可以等到最好價格出售，更棒的是每月還款壓力驟減!!
4.還是健康因素!剛提到了"買低治百病"，當投資不卡錢生活絕對自在且較為迎刃有餘。投資或買房自住就是要享受更好生活品質。但台灣人觀念普遍過於保守，認為借錢就是一種錯誤行為，這也導致錯過了很多機會，同時也把要快速還款的千斤重擔時時刻刻扛在肩上，不僅容易影響心理無形壓力，更會積勞成疾，用生命去換房真的沒這種價值，都已經提出30年房貸卻逼著自己18年還完，就好像很多漫畫裡都有招是是燃燒自己生命在攻擊別人。健康最為重要，如何應用遊戲規則找出較利己方是我覺得才是好的方式。
房地產投資就是用銀行的錢幫自己賺錢，就算不是賺錢也是一種保值型投資。當投資客用盡方法追求拉償還款期限用時間創造機會時，我們要去了解其中運作方法與原理，儘管不是用來投資至少不會變成別人眼中的肥羊。
次外，關於這篇文章一貼出後，有很多網友底下留言"買不如租"的觀念，老實說我覺得相對消極
我自己有房子再出租，你可能沒有看過房客租房的各種無奈與感嘆!
分享一個故事吧!我有間房子是20幾年的兩房一廳物件，去年租給了一對單親母女。母親約40-50歲一早要騎30-40分鐘車程上班，每周工作六天，女兒還在念高中。他們緊急租屋理由是前方東要賣房子了，他們被迫必須要趕緊搬家，更讓我驚訝的是他們連戶籍地址都沒有，還要暫時寄放我們屋子做登記。這樣的故事讓我感觸很深，忙了大半輩子還要四處租屋過生活，房東說走就要走沒有自己的家!!那些鼓勵大家以租代買的網友們有想過嗎?房子買了是自己的，繳的都是自己擁有，如果以租代買模式當你年老了、退休了沒有足夠的經濟能力讓你住上一間中上房子時，你只能迫於現實無奈住的比較郊區或住在老一點、舊一點的房子過生活，試著想想那時場景如果是你 做何感想?
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